Kanal İstanbul’la 5 yılda hangi bölgeler ne kadar değerlendi?

Kanal İstanbul, 2011 yılından beri Türkiye’nin gündeminde olması ve geçeceği potansiyel güzergahların konuşulmasıyla pek çok bölge ve arsaya uzun yıllar boyunca ‘değer artırma’ fırsatı yarattı. Son 5 yılda konutlar Küçükçekmece’de ortalama yüzde 150, Başakşehir’de yüzde 100, Arnavutköy’de yüzde 120, Esenyurt’ta yüzde 100 ve Avcılar’da yüzde 80 değerlendi. Arsaların fiyatları ise tabiri caizse fırladı. Bölgeler bu etkiyi spekülatif olarak zaten yıllar içinde aldığı için bundan sonra bu bölgelerde değer artışı sürse de bugüne kadarki gelişen seviyelerde olmayacak. Alıcılar, yeni bir spekülatif yüksek prim dalgasını kısa ve orta vadede beklememeli…

Karadeniz ile Akdeniz arasında alternatifsiz bir geçit olan İstanbul Boğazı’ndaki tehlikeli olarak kabul edilen gemi trafiğini rahatlatmak amacıyla tasarlanan yapay su yolu Kanal İstanbul, ilk kez gündeme geldiği 1990 yılından bu yana hem Türkiye hem de gayrimenkul sektörü özelinde önemli bir mega proje oldu. 2011 yılında dönemin Başbakanı Recep Tayyip Erdoğan tarafından açıklanan ancak güzergahı konusunda tartışmalar yaratan projenin daha önce Küçükçekmece Gölü’nden başlayarak Sazlıdere Barajı üzerinden Karaburun’dan Karadeniz’e bağlanması konuşulmuş, alternatif güzergah olarak Silivri ve Selimpaşa arasından başlayarak Çatalca üzerinden Karacaköy’e geçilmesi de gündeme getirilmişti.

Ancak projenin güzergahı ile ilgili uzun bir süredir düşünülen 5 güzergah arasında en çok dillendirilen hat, dün de resmi olarak kabul edildiği açıklanan ‘Küçükçekmece-Sazlıdere-Durusu’ olmuştu. Bu hat üzerinde yer alan Avcılar, Küçükçekmece, Başakşehir ve Arnavutköy, uzun yıllardır sadece Kanal İstanbul ile değil, 3’üncü Havaalanı ve 3. Köprü ile de hem arsa, hem konut tarafında değer topluyordu. “Çılgın proje” olarak nam salan proje ile ilgili ilk duyurunun 2011 yılında yapıldığını anlatan TSKB Gayrimenkul Değerleme Kurumsal Kalite ve İş Geliştirme Yönetici Yardımcısı Gamze Ertaş Karcıoğlu, projenin etkileme potansiyeline sahip bölgelerdeki değişimi hem arazi, hem de konut değerleri açısından incelediklerini belirterek detaylı araştırma sonuçlarını Emlakjet’e aktardı.

Uzun vadeli olan bu projenin yıllar içinde etkisinin çok daha iyi görüleceğini ve ileriki yıllarda, Marmara Bölgesi’ni hatta tüm Türkiye’yi etkileyecek olan bir proje olduğunu hatırlatan Karcıoğlu, “Avcılar, Küçükçekmece, Başakşehir ve Arnavutköy’den geçecek olan yaklaşık 45 kilometre uzunluğundaki proje, Küçükçekmece Gölü’nden başlayarak Karadeniz kıyısında son bulacak. Bölgedeki arazilerin 2011 yılında proje duyurusu yapılmadan önceki değerleri ile sonraki değerlerini incelediğimizde Kanal İstanbul güzergahında 2010 yılında metrekare arsa değeri 40-50 TL olan Durusu’da değerin 2013’te 180-200 TL’ye, bugün ise 350-400 TL’ye çıktığını görüyoruz. Metrekare arsa değeri sadece 6 TL olan Balaban’da, 2013’te rakamın 55 TL’ye çıktığını, bugün 200 TL’leri bulduğunu görüyoruz. Aşırı yükselen bu arsa fiyatlarında sadece Kanal İstanbul’u değil, 3. Havalimanı ve Yavuz Sultan Selim Köprüsü gibi diğer mega proje etkilerini de düşünmemiz gerekir. Tabii bu süreçteki enflasyon etkilerini de gözardı etmememiz lazım” diye konuştu.

Güzergahtaki arazi değerleri yıllar içinde nasıl değişti?

Konut fiyatları hızla değerlendi, en çok Küçükçekmece etkilendi!

Proje güzergahından etkilenen arazilerin yanında, güzergah üzerindeki konutlara olan talebin de dikkat çekici hale geldiğini kaydeden Karcıoğlu, “Proje hattı üzerindeki Avcılar, Küçükçekmece, Başakşehir, Arnavutköy ve Esenyurt ilçelerindeki gayrimenkul değerleri de bu zamana kadar Kanal İstanbul ve diğer mega projelerden önemli ölçüde etkilendi. Küçükçekmece’de son 5 yılda ortalama yüzde 150, Başakşehir’de yüzde 100, Arnavutköy’de yüzde 120, Esenyurt’ta yüzde 100 ve Avcılar’da yüzde 80’lik değer artışı gerçekleşti. Bunlar oldukça yüksek artışlar. Dolayısıyla uzun yıllardır zaten mega proje etkisiyle yüksek oranda değerlenmesini yaşamış bu bölgelerde, bundan sonra da çalışmaların ilerlemesi ile birlikte konut taleplerine olan etkinin devam edebileceği düşünülüyor. Ancak bu yükseliş etkisi, bugüne kadarki gerçekleşen yüksek boyutta ilerlemeyecektir. Artışlar bundan sonra artık, projenin ortaya çıkması, inşaatın ilerlemesi ölçüsünde olacaktır. Bir yüzde artışı vererek spekülatif bir sonuç çıkarmak bu nedenle doğru değil” değerlendirmesini yaptı.

 
Temeli bu yıl atılacağı belirtilen projenin inşaat sürecinin ise en az 5 yılı bulacağı düşünüldüğünde, proje tamamlandığında ne kadar artış olabileceğini bugünden söylemek oldukça güç. Ancak görüyoruz ki, ilgili bölgelerin hem arsa hem konut değerlerinde bugüne kadar alınan yol ve güzergahla ilgili yayılan bilgiler, bölgedeki projeleri ve arsa sahiplerini ihya etti.

Sazlık araziler bile hızla el değiştiriyor!

Bununla birlikte Kanal İstanbul’un netleşen güzergahının emlak ofisleri ve projeler açısından pazarlama aracı olmaya devam edeceği bir gerçek. Kanal İstanbul’la birlikte İstanbul’da arsa yatırımının olmazsa olmaz noktasının Arnavutköy ve Kayaşehir olarak öne çıktığını kaydeden TGM Trend Gayrimenkul Genel Müdürü Hakan Erilkun ise, bu bölgelerde sazlık arazilerin bile perakende hızıyla el değiştirdiğini kaydetti. En çok talep gören noktanın ise Şamlar köyü olduğunu belirten Erilkun, “Lakin imarın açıklanmaması nedeniyle herkes tetikte bekliyor. İmarın açıklanmasıyla beraber gerçekten bol sıfırlı rakamların konuşulacağı bir gerçek. Şamlar köyünde arsa fiyatları 450-500 TL civarında seyrediyor. Arnavutköy Sazlıbosna’da ortalama 600 TL seviyesinde olan fiyatlar Yassıören’de 800 TL’ye kadar çıkıyor. Çünkü bu bölge Hadımköy’e de çok yakın konumda bulunuyor” değerlendirmesini yaptı.