Alışveriş caddelerinde dikkat çeken ayrışma: İstiklal rekor kırdı, Nişantaşı sert düştü

Cushman & Wakefield I TR International’ın “İstanbul Alışveriş Caddeleri” raporunun 12’ncisi, 2025’te İstanbul’un üç ana alışveriş caddesinde ziyaretçi trafiğinin turist sayısına bağlı olarak belirgin şekilde ayrıştığını ortaya koydu. İstiklal Caddesi rekor kırarken, Nişantaşı bölgesinde sert daralma dikkat çekti. Bağdat Caddesi ise kentsel dönüşümün etkisiyle yaşadığı düşüşün ardından toparlanma sinyali verdi.

Cushman & Wakefield I TR International, İstanbul’un ana alışveriş noktaları olan Bağdat Caddesi, İstiklal Caddesi ve Nişantaşı Bölgesi’ni kapsayan 12’nci “İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu”nu yayımladı. Rapora göre, 2025 yılında caddelerdeki ziyaretçi trafiğinde turist sayısına bağlı olarak belirgin bir ayrışma yaşanırken, markaların kiralama işlemlerinde giderek daha küçük metrekarelere yöneldiği görüldü.

Rapora göre İstiklal Caddesi, aylık ortalama 7,5 milyon, yıllık ise 107 milyon ziyaretçiyle son yılların en yüksek seviyesine ulaştı. Hafta içi günlük ziyaretçi sayısı yüzde 13 artarak 240 bine, hafta sonu ise yüzde 27 artışla 427 bine çıkarak İstanbul’un hem turizm hem de perakende hareketliliği açısından en yoğun noktalarından biri olma özelliğini korudu. Kültür, sanat ve turizm faaliyetlerinin yoğunluğu ile güçlü marka karmasının İstiklal Caddesi’nin ziyaretçi trafiğini destekleyen en önemli faktörler arasında yer aldığı ifade edildi.

İstiklal’deki 275 mağazadan 265’inin dolu olduğu görüldü. Mağazalar arasında yüzde 35 ile giyim ve ayakkabı sektörü başı çekerken, onu yüzde 31 ile yeme-içme, yüzde 15 ile kozmetik sektörü izledi. Markaların yüzde 85’inin yerel, yüzde 15’inin yabancı olduğu görüldü. Caddede birincil kira seviyeleri aylık metrekare bazında 220 dolar olarak gerçekleşti.

Nişantaşı’nda turist trafiğinin düşüşü etkili oldu

Nişantaşı Bölgesi’nde yaya trafiği keskin bir daralma yaşayarak 2024’teki 36 milyon seviyesinden 2025’te 14,6 milyona geriledi. Böylece yıllık bazda yaya trafiği yüzde 59,4 azaldı. Hafta içi yüzde 50, hafta sonu ise yüzde 72 oranında düşüş gözlemlenen bölgedeki bu sert gerilemede, yabancı ve özellikle geçmişte sayıca fazla olan Arap turist yoğunluğundaki azalmanın etkili olduğu belirtildi.

Ziyaretçi sayısındaki bu keskin düşüşe rağmen Nişantaşı’ndaki Abdi İpekçi Caddesi, aylık 250 dolarlık (m²) kirasıyla İstanbul’un en pahalı alışveriş caddesi unvanını korudu. Hatta bu fiyatlamayla Amsterdam (242.50 ABD $/m²) ve Helsinki (118 ABD $/m²) gibi Avrupa’nın önemli lüks caddelerini bile geride bıraktı. Nişantaşı’nın yabancı marka oranı ise yüzde 18 olarak ölçüldü.

Kirası artan tek cadde Bağdat Caddesi oldu

2024 yılında kentsel dönüşümün etkisiyle ziyaretçi sayısında daralma yaşayan Bağdat Caddesi, 2025 yılında kısmi bir iyileşme ile toparlanma gösterdi. Bağdat Caddesi’nde geçen yıl ziyaretçi sayısı 2024’e göre yüzde 31,2 artarak 41,2 milyona yükseldi. Bağdat Caddesi’nde günlük ziyaretçi sayısı hafta içinde yüzde 19,5 artışla 104 bin, hafta sonunda yüzde 61,2 yükselişle 137 bin olarak gerçekleşti.

Birincil kira seviyesi metrekare bazında 150 dolardan 180 dolara yükselen cadde, üç ana güzergah arasında kira artışı kaydedilen tek lokasyon oldu.

Yüzde 23’lük yabancı marka oranıyla uluslararası markaların en çok tercih ettiği bölge unvanını koruyan Bağdat Caddesi’nde, kentsel dönüşüm faaliyetlerinin 2025 yılında yüzde 34 oranında arttığı gözlemlendi. Artan kentsel dönüşüm faaliyetlerine karşın 309 mağazadan 296’sının dolu olduğu görüldü. Bu yenilenme sürecinin kısa vadede trafiği sınırlasa da orta vadede yenilenen ticari alanlarla caddenin cazibesini artıracağı vurgulandı.

Perakendede “küçülme” ve “verimlilik” dönemi

Rapor, yüksek doluluk oranlarına rağmen kiralama tarafında metrekare bazlı daralmaya işaret etti. Üç ana caddede toplam kiralama hacmi yaklaşık 7.500 m² ile son yılların en düşük seviyesinde kalırken, işlem sayısı da 2021’deki 144 seviyesinden 2025’te 64’e geriledi. Buna karşın 2025’te işlem adedinde sınırlı artış görülse de ortalama mağaza büyüklükleri küçüldü.

Rapora göre artan maliyetler ve küresel belirsizlikler, markaları daha temkinli stratejilere yönlendiriyor. Önümüzdeki dönemde büyüme odaklı genişlemeden ziyade, daha küçük metrekareli, yüksek verimli ve lokasyon kalitesi yüksek mağazaların öne çıkması bekleniyor. Birincil lokasyonlar güçlü talep görmeye devam ederken, ikincil sokaklardaki perakende alanlarının ise daha fazla baskı altında kalacağı öngörülüyor.