Çanlar AVM’ler için mi çalıyor?

Kurdaki dalgalanma, kiralara getirilen TL zorunluluğu ve dur durak bilmeyen enflasyonun AVM sektörüne zor zamanlar yaşattığı biliniyordu. Ancak borç yüküyle boğuşan ve Marmara Forum, Forum İstanbul gibi devleri de aralarında bulunduran 9 AVM’nin konkordato sürecine girmesi sektörde adeta soğuk duş etkisi yarattı. Peki, ne oldu da 9 AVM iflasın eşiğine geldi? Bu sadece bir grubun yaşadığı bir sıkıntı mı yoksa AVM sektöründe yaklaşan fırtınanın habercisi mi?

Yaklaşık 9 milyar dolar borç… Aralarında Marmara Forum, Forum İstanbul’un da oldu­ğu 9 AVM bu borç yükü nede­niyle konkordato sürecinde. 9 AVM’nin yaşadığı kriz bir anda tüm gözlerin AVM’lere dönmesine neden oldu. Konkorda­toya uzanan sürecin en önemli nedeni olarak ise özellikle pandemi sonrasında dalgalanan döviz kuru; 2018 yılından beri AVM kiralarının TL ile ödenmesi zorunluluğu gösteriliyor. Kon­kordato sürecindeki AVM’ler ise tek bir gruba ait. Multi Corporation portföyünde bulunan ve yıllık 100 milyona yakın ziyaretçiye ev sahipliği yapan bu AVM’lerin akıbeti şu an için belirsizli­ğini koruyor. Yeni Gimat GYO, Nata Holding ve Rönesans GYO ise borçlu AVM’leri satın almak için sırada bekliyor.

Peki, ne oldu da sektör 9 AVM’nin konkordato haberiyle sarsıldı? Bu durumun arka planında neler var? Yeni dönemde AVM – alışverişçi iliş­kisi nasıl şekilleniyor? AVM’lerin konumunu güçlendirmesi için neler yapması gerekiyor? Yanıtları hem sektör liderlerinin açıklamala­rında hem de araştırmaların satır aralarında aradık…

Tüketici deneyim arayışında

FutureBright Group’un araştırmasına göre, online alışveriş deneyiminin yaygınlaşması, pandemi süreci ve beraberinde gelen ekonomik zorlukların ardından müşteriler; AVM ziyaret­lerinde bir alışveriş imkanından çok farklı de­neyimler yaşamayı bekliyor. Araştırmaya göre müşterilerin yüzde 83’ü erişim kolaylığının 5 yıl öncesine göre çok daha fazla önem kazan­dığına inanıyor. Müşteriler ayrıca fiziksel dene­yimlerin teknolojiyle harmanlandığı etkileşim­ler içerisinde yer almak istiyor.

Müşterilerin yüzde 70’i perakende mekanları­nın bulundukları bölgenin tarzını yansıtmasını bekliyor. Bu noktada fark yaratması beklenen markalar ise dijital alternatiflerin sunamadığı yerel ve kişisel deneyimleri müşteriyle buluştu­ranlar oluyor.

Satın alma gücü düşüyor…

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derne­ği (AYD) ile Akademetre Research tarafından ortaklaşa oluşturulan ve her ay düzenli olarak yayınlanan AVM Metrekare Verimlilik Endek­si’ne göre Nisan 2024 döneminde AVM’leri ziyaret sayısı, bir önceki ayla karşılaştırıldığın­da yüzde 10,1 oranında arttı. AVM’lerde kira­lanabilir metrekare alanı başına düşen ciro ise Nisan ayında Türkiye genelinde 11 bin 640 lira iken İstanbul’da 13 bin 477, Anadolu’da ise 10 bin 417 lira oldu. Nisan 2024 için açıklanan yıllık enflasyon oranının yüzde 69,80 olduğu düşünüldüğünde, metrekare verimlilik endek­sindeki artışın enflasyonun üzerinde olduğu görülüyor. Yine Nisan 2024 verileri bir önce­ki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında yüzde 1 oranında artarak 98 puana yükselmiş. Bir ön­ceki aya göre ise yüzde 10,1 oranında artış gö­rülüyor.

AVM’ler açısından cirolarda enflasyonun üze­rinde bir artış olsa da karlılık oranında bir düşüş eğilimi var. Düşüşün temel nedeni ise uzmanlara göre enflasyona bağlı olarak satın alma gücünün düşmesi.

Değişen satın alma alışkanlıkları, enflasyona bağlı olarak düşen satın alma gücü ve TL ile kira zorunluluğu AVM’leri ilerleyen günlerde daha da zorlayacak gibi görünüyor. Kriz şimdi­lik belirli bir grubu etkisi altına alsa da genel ekonomik koşullar diğer AVM grupları için olumlu sinyaller vermiyor. Peki çözüm ne? Onu da uzmanlarından dinleyelim..

Gelir gider dengesi bozuldu

✓ 2018 yılından bu yana gerçekleşen kanun ve mevzuat değişikliklerinin, özellikle döviz kredi borcu olan yatırımcılar açısından bir sıkıntı yarattığı gerçek. Bu sıkıntının ana nedenleri arasında yer alıyor. 2018’de kiraların dövizden TL’ye dönmesi ve mevzuat değişikliği dolayısıyla yatırımcıların döviz cinsinden kredi borçlarının ödenmesindeki zorluklar, gelir-gider dengesinin bozulmasına yol açtı. 2020 yılında uygulamaya konulan ek mevzuatla sözleşme serbestisi konusunda uygulanan kurallar, tek taraflı olarak yatırımcıların aleyhine olacak şekilde değişti. Sabit kira artışları, kamunun açıkladığı enflasyon oranıyla sınırlandırılırken ciro kiraları da aradaki farkı kompanse edemedi. Bu sebeplerle yatırımcıların gelir ve giderleri arasındaki makas da gün geçtikçe açıldı.

✓ Bugün Türkiye’de irili ufaklı 450’ye yakın AVM var. Bankaların denetiminde olan AVM sayısının 60 civarında olduğunu tahmin ediyoruz. Bu AVM’lerin borçları ise 9 milyar USD civarında. Bunun da yüzde 80’ini döviz kredi borçları oluşturuyor. Oluşan problem, bu AVM’lerin başarısız olmasından değil, döviz bazlı kredi borçları, TL cinsinden kira gelirleri ve TL gelirlerdeki artışların sınırlandırılması sebebiyle gelir-gider dengesinin bozulmasından kaynaklanıyor. Elbette fizibilitesi baştan yanlış yapılmış AVM’ler de olabilir; ancak konkordato ilan edilen AVM’lerin büyük çoğunluğu iyi performans sergilemekte olup yüksek mağaza doluluk oranlarına ve müşteri giriş sayılarına sahip.

✓ AVM’lerin zor duruma düşmesi ve yeni yatırım yapılmaması, perakendecilerin de büyüme imkanlarını kısıtlayan bir etken. Finansör şirketler ve bankalar açısından bakıldığında, esas işleri gayrimenkul yönetimi olmayan bu şirketlerin de esasen kredilerin batmaması için zorunlu olarak çaba gösterdiklerini söylemek gayet mümkün. Dolayısıyla, konkordato sürecindeki AVM’lerde el değiştirmeler olsa bile büyük resme baktığımızda, tüm taraflar açısından sürecin olumsuz etkileri ağır basmakta.

✓ AYD olarak yatırımcıları temsilen, bu sorunun en hızlı şekilde çözülmesi gerektiğine inanıyoruz. Sorunun çözümü için ticari gayrimenkul kira rejiminin sosyal konut kira rejiminden ayrılması ve iki basiretli tacir arasında yapılan sözleşmelerde, daha fazla sözleşme serbestisi kapsamında hareket edebilmesine olanak sağlanması gerekir. Bunun yanında finansör şirketlerin ve bankaların, borçların yapılandırılması konusunda yapıcı yaklaşımları da önem taşıyor.

✓ Yerli veya yabancı AVM yatırımcılarının büyük bir çoğunluğunun ticari gayrimenkulün diğer alanlarında da yatırımları olan firmalar olduğunu düşünürsek; uluslararası standartların uygulanması, doğrudan yabancı yatırımların çekilmesine zemin hazırlayacak, bu da enflasyon hedeflerine ulaşılmasına ve istihdama katkı sağlayacaktır. Öte yandan AVM yatırımcılarının ofis, otel, lojistik gibi ticari gayrimenkulün tüm alanlarında yatırım yapma potansiyelleri olduğunu da unutmamak gerekir.

Döviz endeksli kiralar gündeme alınmalı

✓ Türkiye’de şu anda 447 AVM bulunuyor. Bu AVM’lerin 60-70 kadarının bankaların kontrolünde veya bankalara devredilmiş olduğunu tahmin ediyoruz. 2018 itibariyle kiraların TL’ye dönmesi ve 2020’de mevzuatta yapılan değişikliklerle sözleşme serbestisinin sınırlanması, yatırımcılar açısından ciddi sıkıntılara yol açtı. Sabit kira artışları, kamu tarafından açıklanan enflasyon oranıyla sınırlandırıldı, ciro kiraları ise aradaki farkı telafi edemedi. Bu da yatırımcıların gelir ve giderleri arasındaki dengesizliğin gün geçtikçe büyümesine neden oldu.

✓ Bu olumsuz tablonun değişmesi için borçların yapılandırılması konusunda finansör şirketlerin ve bankaların yapıcı yaklaşımlar sergilemeleri oldukça önemli. Ayrıca, döviz kirasına geri dönülmese bile dövize endeksli kiraların gündeme alınması da potansiyel çözüm yollarından biri.

✓ Konkordato sürecindeki AVM’ler el değiştirse bile, tüm tarafları olumsuz etkileyebiliyor. AVM’lerin zor duruma düşmesi sadece mevcut olanlar için sorun teşkil etmekle kalmıyor; aynı zamanda yeni yatırımların da önüne geçiyor ve perakende markalarının büyüme planlarını engelliyor. AVM’ler, perakende sektörü için kritik bir altyapı sunuyor. Güvensizlik ortamı da bu tür yatırımlara olan ilgiyi azaltıyor ve yabancı sermaye girişini olumsuz etkileyebiliyor çünkü yabancı yatırımcılar, istikrarlı ve güvenli bir yatırım ortamı arıyor. Yabancı sermaye girişinin azalması, ekonomik büyümeyi yavaşlatırken işsizlik oranlarının artmasına da yol açıyor.

✓ ECE Türkiye yönetim portföyündeki AVM’ler 2024 yılının ilk beş ayında geçen yılın aynı dönemine oranla perakende satış cirolarında yüzde 82 artış elde etti. Bu, enflasyonun üzerinde bir artış oranı. Müşteri giriş sayıları ise geçen yılla aynı düzeylerde seyrediyor. ECE Türkiye portföyündeki AVM’lerin doluluk oranı ise yüzde 100. Bu tabloya göre AVM cirolarında enflasyonun üzerinde bir artış yaşansa da kendi içinde bir düşüş eğilimi olduğunu söylemek mümkün. Bu düşüşün en temel sebebi enflasyona bağlı olarak satın alma gücünün düşmesi. Ekonomik koşullar ve enflasyonla mücadele politikalarının etkisiyle değişen tüketici davranışları, perakende sektörünün dinamiklerini yeniden şekillendiriyor, AVM’lerin de bu değişime uyum sağlaması gerekiyor.

AVM’ler sosyolojik bir ihtiyaç

✓ AVM sektörünün geleceğini öngörmeye çalışanlar batıyı referans alarak doğru bir şey yapmıyorlar. Batıyı referans alanlar, batıda tüketicinin alışveriş merkezlerinden sıkıldığını, bizde de aynısının olacağını öngörebiliyorlar… Oysa bizim ülkemize özel, batıyla hiçbir ilgisi olmayan bir paradigma dönüşümü söz konusu.

✓ Gelecek 10 yılda 12 büyük şehrimiz daha mega şehre dönüşecek ve Türkiye toplamda 15 mega şehre sahip olacak. Mega şehirlerimizde metrekareler çok değerli olduğu için tabi ki çok pahalı. Bundan dolayı metrekarelerimiz de insani bir hayatın gereksinimine yönelik değil de tamamıyla ranta yönelik kullanılıyor. İnsanların nefes alacağı, çocukların koşacağı, sosyalleşebileceği metrekareler söz konusu değildir mega şehirlerimizde. İşte bu yüzden alışveriş merkezlerimiz Türkiye’de halen sosyolojik bir ihtiyaç. İnsanların mega şehirlerde nefes alabileceği yegâne geniş metrekareler orada. Türkiye’de bu mega şehirleşme süreci devam ettikçe, insanlarımız bu merkezlerden sıkılmayacak çünkü başka türlü geniş alanlara ulaşamayacaklar. Yok. Nefes alınacak yer yok.

✓ Bizdeki düşüş sosyolojik değil, tamamıyla yanlış ekonomik yönetimle ilgili ve asıl problem de 2018 yılında başladı. Çok ciddi döviz cinsinden kredi kullanan bu sektör, kirasını Türk parasıyla almaya zorlanınca zaten büyük bir darbe yedi. İlk iflaslar da bunun sonucu oldu. Onun için “batıda alışveriş merkezleri ölüyor, Türkiye’de de ölecek” söylemi doğru değil. Türkiye’de oluşan baskı Türkiye ekonomisinin irrasyonel yönetimiyle de ilgili. Türkiye’de hala yüksek AVM potansiyeli söz konusu.

✓ Bu sektörde illa da problem arayacaksak, AVM’lerin ve AVM perakendecisinin veri okuryazarlığının düşük olmasını konuşabiliriz. Değişen müşteri profillerini, Türkiye’de değişen paradigmaları anlamadan yapılan yatırımlardır. Bu şekilde yapılan yatırımlar da duvara tabi ki toslamakta. Ama bu toslama bir sektörü batıracak cinsten değildir. Ekonomi toparlanınca Türkiye’de AVM sektörü de hızlıca toparlanır.

Dünyanın ilk yapay zeka güzellik yarışması sonuçlandı: Taç, Faslı Kenza Layli’nin…