Çalışanlara müjde, yakında AVM’lerin içinde 5 yıldızlı ortak ofisler olacak!

Tüm ihtiyacı aynı yerden, aynı zamanda karşılamada AVM’ler her zaman çok önemli bir misyon üstlendi. İçerisinde hem alışveriş hem keyif hem de yeme/içme, sosyalleşme ve hatta ofislerin bulunduğu alışveriş merkezleri geleceğin yaşam alanları olmaya aday. Gelecekte alışveriş merkezlerinin yüzde 70’ini yaşam alanlarının oluşturması öngörülüyor. Alışverişe ayrılan alanın yüzde 30’a düşmesi bekleniyor. Bugün bu oran alışveriş alanı lehine yüzde 90’a, yüzde 10. Bir başka yenilikçi yaklaşım da ofise gitmeyen, gitmek istemeyen ve hibrit çalışanlar için AVM’lerde ortak çalışma alanlarının oluşturulması. Bu hem verimli bir çalışma düzeneği hem de makul bir kira demek.

Pazarlamada hizalanmak için kavramlaştırmayı ve kısaltmaları pek severiz. Pazar ekonomisini konuşurken SÖ ve SS “Salgın Öncesi-Salgın Sonrası” diye tanımlamaya alışmıştık. Biz bu toprakların insanları, bir başka zaman kırılımını daha yaşadık. DÖ-DS “Deprem Öncesi-Deprem Sonrası” tanımlamasını kelime dağarcığımıza aldık. Perakendede de bu kavramlar sıklıkla kullanılıyor.

Esas Gayrimenkul’un davetiyle ülkemize gelen perakende fütüristlerinden küresel mimarlık ve tasarım grubu Perkins&Will’in grup şirketi Portland Design’ın Genel Müdürü İbrahim İbrahim ile bir araya geldik. Perakendenin geleceğini satış odağından konuşurken daha çok sektör profesyoneline ulaşsın diye Esas Gayrimenkul tarafından Türkçeye çevrilen “Future Ready Retail – Geleceğe Hazır Perakende” kitabı üzerine konuştuk.

Perakende evreni, değişen tüketici tutum ve davranışlarıyla zaten kendi rutininde değişmekteydi ancak dijitalin hayatımızdaki yeri bizim onu koyduğumuz yerden hayatımızın tam merkezine atladığında, değişim dönüşüm hızı da baş döndürücü aşamaya geçti.

Gelecek geldiğinde biz orada olacaksak, bugünden yapılacaklar listesi

“Geleceğe Hazır Perakende” sadece AVM markalarının değil B2C, B2B fark etmeksizin tüm marka yönetimlerinin okuması gerekli kitaplardan biri. Toplumsal dönüşüme dikkat çeken İbrahim İbrahim’in biz basın mensuplarıyla soru cevap yaparken aldığım notları bir içgörü oluşturmanız üzere paylaşmak da isterim. Buluşmada Esas Gayrimenkul’ün CEO’su Cem Eriç ve COO’su Nevzat Yavan da görüşlerini paylaştılar. Tüm aktarımlarım bu çok değerli üç profesyonelin ortak görüşü olarak da kabul edilebilir:

• AVM’ler şehir yaşamının vazgeçilmez bir parçası olarak tüm paydaşlarına hem değer yaratıyor hem de mutlu ediyor. Bu haliyle AVM’ler sosyal hayatın da vazgeçilmezlerinden biri.
• AVM’ler lojistikten depolamaya, eğlenceden üretime kadar çok geniş ve bir o kadar güçlü bir ekosistemin odağındaki oluşumlar. Ekonomide kelebek etkisi yaratıyor.
• AVM’ler birbirinin benzeri seri üretim görünümlü dükkân salgınından mustarip. Ayrıca çoğu topluluklarla ve tüketicilerle bağlarını yitirmiş, vasat ve “seri üretim” dükkânlarının kuşatması altında.
• AVM gelişim sürecinde bir aciliyet duygusu hâkim, ki haklı bir hissiyat. Fiziksel perakendeye olan bağımlılıkla onun düşüşü arasındaki ikilemi ele almak için boşa harcanacak zaman kalmadı.
• AVM’ler ve ana cadde mağazaları sadece bir şeyler satın alınabilecek dükkanlar olmaktan çıkıp “toplulukların” birlikte bir şeyler yapabileceği bir alana dönüştürmek yeni açılımlar yaratacaktır.
• AVM’ler “kiralanan kutular” olmaktan çıkıp, “yenilikçi mekân konsepti” yaklaşımını benimsenmeli. “Ruhu olan” mekanların şansı çok daha yüksek olacak.
• Pandemiyle birlikte alışveriş merkezlerinin mimari tasarımları da değişti, içe bakan kapalı kutular olmaktan dışa bakan bahçelere dönüştüler. Bu akım devam edecek.
• İnternet, fiziksel perakendeciliği etkiledi ve internet alışverişçiyi giderek özgürleştirecek ancak AVM’leri ve ana cadde mağazacılığını öldürmeyecek.
• Perakendeyi bir nevi “ilgi ekonomisi” olarak da görebiliriz. Tüm farklı gündemlerin arasında bir “sosyal etki” de yaratıyor. Bu kapsamda bakıldığında perakendenin görevi politize olmuş ortamlarda bir denge unsuru oluşturmak.
• SES artık harflerle ifade edilmekten kişiselleştirilmiş detaylara dönüştü. Sahip olduğumuz varlıkla değil satın alma sürecindeki davranışlarımızla segmente ediliyoruz.

• Y ve Z jenerasyonu bütüncül bir davranış göstermiyor, kendi içinde de farklı tutum ve davranışlara sahip. Y’ler Z gibi, Z’ler Y gibi davranabiliyor. 
• Modanın demokratikleştirilmesi olarak ifade edilebilecek bir dönemdeyiz. Pek çok lüks marka orta segment ürünlerle AVM’lerde yan yana mağazalarda olabiliyor. Bu da yeni bir anlayış.
• Radikal bir değişiklik olarak, aynı AVM içerisinde sadece aynı ürün ve hizmetleri satan markaları yan yana görmenin ötesinde farklı ürünlerin hiç de ilgili olmadığını düşündüğümüz bir başka ürün gamının yakınında görmek mümkün olacak.
• Çok önemli bir değişim de aslında uzaktan çalışmayla başlayan süreçte çalışanların plazalara ya da iş yerlerine gitmek yerine tüm ihtiyaçlarını aynı yerde aynı zamanda çözebilecekleri hatta keyif ve eğlenceye de dahil edebilecekleri bir mekân arayışı doğurdu.

• Anchor mağazalar dediğimiz Mark&Spencer, LC Waikiki gibi markalar AVM’lerde büyük metrekarelerle yer alıyor Bir biçimiyle AVM’den çıktıklarında pek çok anlamda denge bozuluyor. Bu markaların da mağaza konseplerini eğlence ve keyfi de kapsayacakları bir formata dönüşmeleri gerekiyor.
• Son dönemde yeni anlayışla tasarlanan alışveriş merkezlerine benzeyen havalimanları da bu bakış açısını yansıtıyor. Klasik havaalanı tanımından öte bir alışveriş merkezi, bir yaşam alanı gibi konumlanıyorlar. Daha fazla zaman geçirilecek ve alışveriş yapılacak mekanlara dönüştürülüyorlar.

Peki, işler nasıl gidiyor?

“Pandemi öncesi ve pandemi sonrası diye öngörülmüş perakende tahminleri Türkiye’de deprem öncesi ve deprem sonrası olarak kendini revize etti. Şubat’ta deprem, sonrasında Nisan’da beklenenin üstünde bir alışveriş trendi görüldü. Elbette enflasyonun belli etkisi olmuşsa da deprem sonrasında yapılan alışverişin yaşama ilişkin heyecanın tekrar arttığını göstermesi açısından sevindirici. Nisan’da güçlü bir ziyaretçi artışı olurken satışlar da yüzde 84’lük bir artış noktasına geldi.

Alışveriş merkezleri bir anlamda mecra olarak da değerlendirilmeli. Mecra olarak değerlendirmeye başladığınızda da içerik çok önemli bir noktaya geliyor. Bir örnek olarak Nestle KitKat’ın bir FMCG marka olarak alışveriş merkezi içerisinde yarattığı deneyimin çok başarılı olduğunu söylemek mümkün. Bir kültürel değişimden söz ediyoruz dolayısıyla da alışveriş merkezleri bu değişime ayak uydurmalı.

Türkiye’de 450 tane AVM var. 135 ile en çok da İstanbul’da. AVM yatırımları uzun vadeli döviz cinsinden yapılıyorken, kanun koyucunun kiraları TL cinsiden ödenecek demesi yatırımları cazip kılmıyor. Bugün hala pek çok ilde AVM bulunmuyor.

Diğer yandan sektör yaşlandı, AVM’ler eskidi. Günün gereklerini, heyecanını ve ihtiyaçlarını karşılamak üzere yeni baştan tasarlanmaları gerekiyor. Konseptin içinde hastane, çağrı merkezi hatta otel bile olmalı. Bir cazibe merkezi olarak örnek vermek istersek Berlin’deki bir AVM’nin terasından hayvanat bahçesini görüyorsunuz. Bir çağrışım yaratmak üzere JFK havalimanının içinde gerçekleştirilen Londra ambiyansı da içerik ve deneyimin önemini ortaya koyuyor.

İbrahim İbrahim’in açtığı perspektif, pandemide “öldü” dediğimiz AVM’lere fütüristik olmanın ötesinde fantastik bir yol da açmış oldu.