Değişime hızlıca adapte olabilenler krizi fırsata çevirebilir

Koray ÖZDEMİR

Disney Enstitüsü’nden aldığım müşteri deneyimi eğitimiyle ilgili üçüncü yazıyı yazmayı planlıyordum. Ancak geçtiğimiz ay sadece bir haftada Türkiye’de o kadar…
PAYLAŞ

Disney Enstitüsü’nden aldığım müşteri deneyimi eğitimiyle ilgili üçüncü yazıyı yazmayı planlıyordum. Ancak geçtiğimiz ay sadece bir haftada Türkiye’de o kadar çok şey değişti ki daha farklı bir yazı yazmaya karar verdim. Döviz kurlarındaki inanılmaz anlık yükselişle bir hafta içerisinde alışveriş merkezlerini ve tedarikçilerini hiç olmadığı kadar büyük bir tehlike bekliyor. Zaten zor toplanan kiralar dolar üzerine kurulan bir kiralama sistemi nedeniyle toplanamaz hale gelince bir anda ciddi bir krizin içinde buldu sektör kendini.

JLL’in son araştırmasına göre Türkiye’deki AVM sayısı 411’e yükseldi ve 2 sene içinde bu sayı 463 olacak. Şu anki mevcut pazar şartları ve yapısında bile yeterince talebin olmadığı AVM’lerin artan bu sayısı artık fiziki olarak elenmelerin başlayacağının bir göstergesi. Potansiyel kiracı sayısı git gide azalıyor ve kalan güçlü markalar da artık kira geliri vermemek üzerine sadece ciro üstü gelir paylaşımı anlaşmaları yapıyor. AVM’lerin eli kolu bağlı. Kira toplayamıyorlar, toplayamadıkları gibi yerine gelecek kiracı olmadığı için ödemeyen kiracıları da çıkartamıyorlar. Rakipsiz görünen az sayıdaki işletme ve konsept olarak bugüne kadar her şeyi doğru yapan bazı merkezler hariç kalanlar zor bir sınavdan geçecek.

Her kriz bir fırsata dönüşebilir

Aslında ben kriz konusunda farklı düşüyorum. Kendi şirketim de dahil her krizin birer fırsat olabileceği inancındayım. Aynı doğal hayatın bir parçası gibi kuraklıklarda ve doğal afetlerde güçlü, hızlı ve hazırlıklı olan hayvanların hayatta kalarak egemen ırk olarak yaşamına devam etmesi gibi. Günümüz iş hayatının da çok farklı olmadığını düşünüyorum.

Krizler de aynı şekilde hazırlıklı olanların ve gerekli hamleleri yapan firmaların rakipsiz olarak ilerlemesi için birer şansa dönebilir. Tabii ki gerekli adımlar atılırsa. İstinye Park ya da Akasya gibi oturmuş bir pazar payınız ve müşteri potan siyeliniz yoksa artık dolar ile kiracı bulmayı unutabilirsiniz. Çünkü yeterince marka yok ya da alternatif kira alanları çok fazla. Ankara Eskişehir yolu üstünü düşünün; yan yana yedi tane AVM yer alıyor. Ya da Kadıköy-Kartal-Pendik hattını düşünün; şu an yan yana 16’dan fazla AVM var bu hatta. Kısacası metrekaresi 20 dolardan artık kiracı bulma dönemleri bitti. Değişimi kabul edip hızlıca adapte olabilenler bu krizden kârlı çıkabilecekler.

AVMAVM işletme firmaları büyük değişim yaşıyor

Profesyonel AVM işletme firmaları da değişimi yaşıyor. Eskiden satış ve kiralama departmanları en kalabalık ve en önemli departmanlardı. Şimdi pazarlama ve iletişim departmanları eş personel sayısına ve öneme sahip. Asıl büyük değişim bu alanda. Artık alışveriş merkezleri birer kira toplayan iş hanı değil tam tersi kiracılarıyla ciro üstünden işletme ortakları, birer yaşam, eğlence ve pazarlama firmaları.

İşte kabul edilmesi gereken en büyük fark bu. Ne kadar çabuk bu süreci kabul edip ne kadar çabuk adapte olursak o kadar hızlı aradan sıyrılabiliriz. Dubai bu konuda çok iyi bir örnek. Ana geliri turizme dayalı bir çöl kenti. Hava koşulları nedeniyle alışveriş merkezlerinin egemen oldudışarı potanğu bir coğrafya. Altı ay turizm olarak verimli olan dönemde ise maksimum kârı elde etmek için mimarisi, iç eğlence ve deneyim alanları ve aktiviteleri yarışan AVM’leriyle meşhur bir şehir. En iyi örnek ise Emaar’ın The Dubai Mall olarak gösterilebilir. İçerisinde dünyadaki ilk örneklerinden PVRP (Sanal gerçeklik tema parkı), Akvaryum, Kidzania, The Dubai Funtain (Meşhur su şovları), Hysteria korku evi, buz pateni pisti, Emirates Hava Yolları Simülatörü, dünyanın en uzun binası Bulj Kalifa gibi her biri tek başına bile çok büyük bir deneyim, çekim noktası olan 9 atraksiyonu bünyesinde bulunduruyor. AVM değil adeta bir tema park. Neden bu kadar yatırım ve zahmet peki? Gelen turistlerin maksimumunu bin 200’den fazla mağazasına çekebilmek… Ve çok başarılı!

Artık AVM’ler birer eğlence merkezi

Peki, biz İstanbul’daki onca AVM’de ne yaptık? Sadece Legoland, birkaç farklı markaya ait akvaryum, Kidzania ile üç ya da dört AVM’de deneyim alanı yarattık. Eksiklikleri dönemsel aktivitelerle doldurmaya çalışıyoruz. Neden bu yatırımları yapmıyoruz? Çünkü bu inşaatları yapmaya başladığımızda kiracıları doldurabileceğimizden emin değiliz. “Her metrekare eşittir dolar kirası…” diyerek deneyime, para ve alan harcamaya karşı çıktık. Ama gelirler düşerken taşıma suyla değirmen dönmemeye başladı. Kalıcı yatırımlar olmadıktan sonra işe yaramıyorlar. Mesela devlet tarafından hepimiz için fırsat gibi bir AVM yasası çıktı. Ücretsiz çocuk alanlarının alışveriş merkezlerinde yer alması için devlet tarafından bir zorunluluk getirildi.

Peki, biz ne yaptık? Bunu fırsata çevirip çocuk deneyim alanları yaratmak yerine işin kolayına kaçıp 6 çitle etrafını çevirip, uyduruk kaydırak 2 masa koyarak kanuni yükümlülüğümüzü yerine getirdik. Bize müşteri deneyimi olarak dönüşü tabii ki olmadı. Ama ben yeni açılan Hilltown’un oldudışarı yaptığı çok kaliteli açık çocuk parkı için insanların Etiler’den kalkıp, karşıya Maltepe’ye gittiğine şahit oldum. Ya da Zorlu Center’ın açık alan çocuk parkının neredeyse Zorlu PSM ya da içerideki atari salonundan farklı olarak maksimum kalabalığı tek başına çektiği sabit yatırımının başarısına şahit oluyorum. Artık AVM’ler birer eğlence merkezi bunu unutmayalım. Mağazalar AVM’lere gelmek için yeterli motivasyon yaratmıyor artık. Plastik top havuzları ve zaten ailelerin evde çocukların ellerinden kaçırdıkları tablet yerine koyulan atari makineleri da bir motivasyon kaynağı değil, aksine negatif bir unsur.

avm

Günü kurtaran AVM etkinliklerinin sonuna geldik

Biz AVM tedarikçileri için asıl en büyük sınav şimdi başlıyor. Özellikle etkinlik firmaları için gerçek bir sınav. İşin kolayına kaçıp lisanslı karakterlere 100 binlerce euro ödeyerek sadece “Hadi bakalım 2 kostüm karakteri koydum, atlattım, zıplattım şimdi de boyama yaptırdım, bitti” dönemi sona erdi. Kendini geliştirmeyen tasarım, teknoloji, pedagoji öğrenmeyen ve edutaniment alanına girmeyen ajanslar bu aydan itibaren lisans alamayacakları için bir anda konseptsiz kalacaklar. Ama öte yandan öz sermayesini yani insan kaynaklarını bu konuda geliştiren ajansların dönemi başlayacak. Çünkü öz bilgilerinden daha kaliteli konseptleri Türkiye’de üretebilirken, hazıra konan ajanslar artık euro, dolar bedelleri veremeyecekleri için ortada kalacak. Artık hazır, kolay, basit ve günü kurtaran AVM etkinliklerinin sonuna geldik. İki karakteri koy şişme dekor önüne, “Hadi bakalım lisanslı iş yaptık” devri bitti. “İmza günü sanatçı geldi iki banttan şarkı söyledi AVM doldu taştı” dönemi de bitti. Çünkü artık “AVM’ye ciro kazandır ki AVM’de gelir elde edebilsin” dönemi var. Ayak bastı sayısının aslında önemsiz olduğunu, kuru kalabalık değil nitelikli kalabalığın ihtiyaç olduğunu, yatırımcıların hedef belirlerken zor yoldan öğrenmesi gerekiyor.

 Dönem öz kaynaklarımızla başarılı olacağımız bir dönem

Dönem üretmek, profesyonel alışveriş merkezleri işletmeciliğine geçmek ve farklılaşma dönemi. Risk almak ve öncü olmak dönemi. Yatırım ve pazarlama bütçelerini kesmek değil tam tersine risk alıp arttırarak, müşteri sayısını korumak ve döner sermayeyi devam ettirebilmek asıl meziyet. Az önce söylediğim gibi krizler özellikle doğada, varlıkları evirilmeye, değişmeye ve gelişmeye sürükler. Dönem o dönem. Özümüze dönmek, yurt dışından hazır konseptlere boyun eğmeden kendi öz para birimimiz ve öz kaynaklarımızla başarı olma dönemi. Bu yüksek dolar kurlarının hepimiz için içe dönüş ve gelişim için en büyük fırsat olduğunu düşünüyorum. Neden daha fazla Koton, neden daha fazla LC Wikiki’miz olmasın? Neden alışveriş merkezleri TL kira alıp TL ödemelerini yapmasın? Neden bir AVM firması ya da yatırımcısı sabah uyandığında döviz kurlarına bakmak yarine Pine Gilmore’nin deneyim ekonomisi makalesini okumasın? Değişim zorunlu da gelse bence hepimize iyi gelecek.

PAYLAŞ